26-01-2024 BALK – De huren van woningen van woningcorporaties gaan op 1 juli gemiddeld met 5,1% omhoog, iets onder de wettelijk toegestane huurverhoging van 5,3%. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder 161 woningcorporaties. Daarmee stijgen de huren gemiddeld 0,7% minder dan de gemiddelde loonontwikkeling, die steeg in 2023 gemiddeld met 5,8%. Delen
Dat de huren minder omhoog gaan dan de lonen en uitkeringen is vastgelegd in Nationale Prestatieafspraken. Die afspraak zorgt ervoor dat de meeste huurders relatief gezien een kleiner deel van hun inkomen kwijt aan huur. Corporaties gebruiken de huurinkomsten om bestaande woningen te onderhouden en verduurzamen én om nieuwe woningen te bouwen voor mensen die nu op wachtlijsten staan.
Aanpakken wooncrisis én energiecrisis
Aedes voorzitter Martin van Rijn: ’De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1% omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld € 58 per maand kregen. We willen de woon- én de energiecrisis blijven aanpakken en doorgaan met zo snel mogelijk verduurzamen van woningen én bouwen van nieuwbouwwoningen. Zonder deze huurverhoging kan dat eenvoudigweg niet. Minder of geen huurverhoging klinkt goed voor huidige huurders, maar betekent ook minder verduurzamen en minder nieuwe woningen voor mensen op wachtlijsten.’
Ontwikkeling huurverhoging ten opzichte van inflatie en CAO-ontwikkeling
(klik op afbeelding voor een grote weergave)
Minder huurinkomsten is minder investeren
Daarbij nemen ook voor corporaties bouwkosten toe. Materialen worden duurder en lonen stijgen. Uit de berekeningen blijkt dat ‘draaien aan de huurknop’ een grote impact heeft op de investeringsruimte van woningcorporaties. Als corporaties in 2024 huren bijvoorbeeld 1% minder zouden verhogen, dan betekent dit dat er de komende jaren 20.000 minder sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden.
Geen of lagere huurverhoging bij slechte isolatie
Uit de enquête onder corporaties blijkt verder dat sommige corporaties bij de huurverhoging onderscheid maken naar typen woningen. Zo verhoogt 24% van de corporaties de huur minder bij woningen met een energielabel E, F of G. Meer dan de helft (54%) van deze corporaties bevriest de huurprijzen voor deze woningen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
De helft (51%) van de corporaties past in 2024 de inkomensafhankelijke huurverhoging toe, meer dan vorig jaar (45%). 2 van de 10 corporaties doet dat overigens alleen voor de hoogste inkomens. De gemiddelde inkomensafhankelijke huurverhoging voor de hoge middeninkomens is € 47, bij de hoge inkomens is dat gemiddeld € 80.
63% van maximale huur
Veel corporaties baseren de streefhuur op een percentage van de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor de corporaties die hiervoor kiezen is dat percentage voor bestaande woningen gemiddeld 75% en voor nieuwe woningen 77%. In werkelijkheid lag de huur eind 2023 gemiddeld met € 582 per maand op 63% van de maximale huur.
Huurtoeslag cruciaal
De huurtoeslag blijft voor veel huishoudens cruciaal, aangezien die mede bepaalt hoeveel mensen daadwerkelijk maandelijks aan huur kwijt zijn. De huurtoeslag is afhankelijk van inkomen, huurprijs en samenstelling van het huishouden. De gemiddelde huur van een corporatiewoning was eind vorig jaar € 582 per maand. Als voorbeeld: een alleenstaande huurder met een bijstandsinkomen en deze huur, ontvangt huurtoeslag van € 348. Zijn netto huur is dus € 234. In onderstaande tabel nog 2 rekenvoorbeelden van een huurder met en zonder huurtoeslag
Gevolgen van huurverhoging 2024 voor huurders met en zonder huurtoeslag
| Netto inkomen | Huur | Huurtoeslag | Netto huurlasten | Huurquote (netto huur / netto inkomen) | |
|---|---|---|---|---|---|
| Huurder met huurtoeslag 2023 | € 2.125 | € 600 | € 178 | € 422 | 19,5% |
| Huurder met huurtoeslag 1 januari 2024 | € 2.246 | € 600 | € 219** | € 381 | 16,9% |
| Huurder met huurtoeslag 1 juli 2024 | € 2.246 | € 632* | € 240 | € 392 | 17,5% |
| Huurder zonder huurtoeslag 2023 | € 2.848 | € 808 | – | € 808 | 28,4% |
| Huurder zonder huurtoeslag 1 januari 2024 | € 3.034 | € 808 | – | € 808 | 26,6% |
| Huurder zonder huurtoeslag 1 juli 2024 | € 3.034 | € 851* | – | € 851* | 28,0% |
* Huurverhoging met +5,3% in 2024
** De huurtoeslag gaat omhoog, onder andere met een verlaging van de eigen bijdrage met ruim € 30 per maand
Dit rekenvoorbeeld laat zien dat zowel mensen met als zonder huurtoeslag in 2024 een minder groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur dan in 2023, ook met de huurverhoging van 5,3%. Uiteraard is dit afhankelijk van de precieze inkomensstijging en huur. Bovenstaande voorbeelden zijn gebaseerd op het Nibud-rapport ‘Betaalbaarheid van de maximale huurverhoging in 2024.